核心观点

　　本周新房成交量相比于上周有所上升、二手房成交量有所上升。本周47 个城市新房成交套数为5.6 万套，环比上升9.7%，同比下降12.6%；18 个大中城市新房成交套数为3.6 万套，环比上升22.6%，同比下降13.1%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化+20.4%、+29.4%、-15.0%，同比分别变动-13.3%、+5.3%、-67.8%。16 个城市二手房成交套数为1.3 万套，环比上升2.6%，同比下降33.3%；12 大中城市二手房成交套数为1.2 万套，环比上升5.5%，同比下降31.3%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为+17.0%、+1.0%、-1.6%，同比增速分别为-37.0%、-23.3%、-44.6%。

　　新房库存量相比于上周有所上升，去化周期较上周有所上升。15 个城市新房库存套数为104.8 万套，环比上升0.6 万套，去化周期为11.8 个月，环比上升0.1 个月；8 个大中城市新房库存套数为57.9 万套，环比上升0.8 万套，去化周期为8.5 个月，环比无明显变化；一线城市新房库存量27.6 万套，环比上升0.6 万套，去化周期8.1 个月，环比无明显变化，二线城市新房库存量21.1 万套，环比上升0.1 万套，去化周期为10.1个月，环比下降0.2 个月。三线城市新房库存套数为9.2 万套，环比上升0.1 万套，去化周期7.1 个月，环比上升0.3 个月。

　　整体土地市场较上周相比量升价跌，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为366 宗，环比上升2.8%，同比下降69.0%；成交土地规划建筑面积为2251 万平方米，环比下降7.5%，同比下降75.2%；成交土地总价为287 亿元，环比下降55.1%，同比下降85.8%；成交土地楼面均价为1276 元/平方米，环比下降51.4%，同比下降42.8%；百城成交土地溢价率为1.57%，环比下降52.4%，同比下降86.2%。

　　投资建议

　　本周，央行宣布1 年期LPR 下调5 个基点至3.8%；5 年期以上LPR 为4.65%，维持前值不变；LPR 时隔19 个月首次下调，体现了货币政策正在及时加大逆周期调控力度，稳定市场预期；但5 年期以上LPR 维持不变，因此本次LPR 下调对地产的影响有限。

　　同时，央行与银保监会联合出台通知，明确指出“支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购”。央行、银保监会鼓励优质企业加大房地产项目收并购，同时加大债券融资的支持力度，此举有利于化解风险、促进行业有序出清，有利于行业加速整合。

　　本周杭州三批集中土拍热度明显回升，在溢价率上限降至10%的大前提下，土拍整体溢价率从二批的2.7%升至7%；68.6%的地块达封顶价进入摇号环节。杭州通过规则优化调整，在稳定地价与稳房企参与度上做到了较好的权衡，为后续集中土拍城市提供了参考。

　　从板块投资角度，我们认为，今年年末明年年初或是一个较好的投资时点，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注：1)开发板块：保利发展、金地集团、万科A、龙湖集团、华润置地。2)物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活、新城悦服务、宝龙商业。

　　风险提示

　　房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。

（文章来源：中银国际证券）