销售跌幅持续走阔，市场仍在筑底阶段。根据克而瑞公布的2022年前2 月百强房企销售业绩，TOP100 房企2 月累计全口径销售额达到10484.4 亿元，同比下降43.4%，增速较1 月下降2.7 个百分点，单月来看，TOP100 房企2 月单月销售额为4635 亿元，同比下降46.5%，创历史新低，较1 月跌幅扩大5.8 个百分点，连续三个月跌幅有所扩大。我们认为销售持续走弱的原因在于2021 年上半年的高基数效应，以及下半年拿地不足，导致房企年初推货量有所下滑。

　　从我们跟踪的高频数据来看，重点监测的55 个城市2 月单月新房销售面积同比下降30%，其中一线、二线及三四线城市增速分别为0.5%、-31%和-41%，一线城市商品房销售市场率先出现回暖迹象。

　　各梯队增速均表现疲软。分不同梯队来看，TOP10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100 房企前2 月累计销售额同比增速分别为-41.9%、-49.3%、-44.8%和-38.1%；上述梯队2 月单月同比增速分别为-41.9%、-58.1%、-51.9%和-32.4%，各梯队均表现疲软。

　　品牌房企销售增速持续为负。重点关注的房企中， 2 月单月跌幅较小的为新城控股(-27.1%)、荣盛发展(-28.3%)、万科地产(-29.7%)、融创中国(-32.2%)、保利发展(-34.8%)。重点关注房企累计及单月增速均全面转负，其中阳光城单月同比跌幅79.9%、中国金茂、金科股份、中梁控股、中国奥园以及龙光集团单月同比跌幅超过60%。

　　TOP10 房企新增货值占比回升。2021 年前2 月，累计新增土地金额达到1690.4 亿元，增速为-63.5%，跌幅较1 月小幅回升3.2 个百分点。2 月百强房企中，仅绿城和华润拿地金额超过百亿，分别为224 和137 亿元。金地、中海、滨江分列其后，拿地金额分别为59、57 和49.5 亿元。整体来看，2 月百强房企拿地金额跌幅有所放缓，其中TOP10 龙头房企拿地占比大幅回升。从北京首轮土拍来看，拿地房企多为操盘和资金实力较强的国企央企，如中海、华润、绿城等，民营房企仍相对较为谨慎。

　　投资策略：宽信用背景+政策松绑，Alpha>Beta.在稳增长的大背景下，我们认为政策释放力度将逐级强化，非热点城市将打破以往过度调控的枷锁，后续行业基本面有望伴随政策的逐步改善而迎来复苏。对于房企而言，未来随着行业格局和发展模式的重构，中长期来看房企的经营管理效率和信用获取能力将是重点关注要素，行业内部加速出清意味着集中度提升机遇的出现，我们建议关注经营及财务相对稳健的房企，继续推荐万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展。

　　风险提示：疫情再爆发对经济预期产生冲击，房地产行业调控政策超预期收紧，房地产销售及结算大幅低于预期，房价超预期下跌等。

（文章来源：首创证券）